주택 임대차보호법 핵심만 확인하고 최우선변제금액과 보증금 지키세요

주택 임대차보호법 핵심만 확인하고 최우선변제금액과 보증금 지키세요

<요약>

1. 주택임대차보호법이란?

2. 내 임대 보증금을 보호받는 법?

3. 이사나갈 때 집주인에게 언제까지 얘기해주어야 하나요?

 

부모님 곁을 떠나 살면서 자기 집을 마련하기 전까지는 월세 혹은 전세 계약을 통해서 1년 내지는 2년 마다 계약을 갱신하거나 이사를 다니며 살게 됩니다. 이렇게 전월세 계약을 할 경우 보증금의 크기가 크던 작던 간에 보증금을 제 때 돌려받을 수 있을지, 그리고 계약 만료 시기가 다가와 이사갈 때는 언제 집주인에게 고지를 해야 할 지 잘 몰라 고민 하시는 분들이 많이 계십니다. 이런 분들을 위해 주택 임대차보호법에서 일반 거주에 대해 고민하시는 분들께서 알아야할 핵심에 대해서만 알려드리는 시간을 가져 보겠습니다.

 

주택임대차보호법이란?

주택 임대차 보호법은 주거 목적 건물의 임대차에 적용되는 법입니다. 목적은 대한민국 국민들이 안정적으로 주거할 수 있게 보호해주기 위해 제정되었습니다. 법인의 임대차, 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않으며, 주거용 건물의 전부 혹은 일부에 대한 임대차에 대해서만 적용되는 법이라고 보시면 되겠습니다. 일반적으로 주거 목적으로 전세 월세 계약을 하시는 모든 분들께 적용이 된다고 보시면 되겠습니다.

 

내 임대 보증금을 보호받는 법?

(1) 전입신고와 확정일자
먼저 입주 시에 내 보증금을 보호받기 위해서는 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 내가 살고 있는 동안 집의 주인이 바뀌는 등 어떤 일이 생겨도 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 갖게 해줍니다. 흔히 얘기하는 '대항력'이 생긴다고 합니다. 그리고 '전입신고'를 해야 살고 있는 집으로 각종 우편물이 날아오기 때문에 입주하시면 가급적 빨리 하시는 것이 좋겠습니다. 나중에 설명드릴 '최우선변제금액'과도 연관이 되어 있기 때문에 꼭 해두셔야 합니다.

확정일자는 법원 또는 동사무소에서 내가 임대차 계약을 한 날짜를 확인해주고 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어줍니다. 이렇게 함으로써 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받았을 때 경매에서 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다. 쉽게 말해 집주인이 1억의 빚이 있고 재산가치가 5000만원 일때 보증금에 대해 우선순위로 돌려 받게 될 수 있다는 의미 입니다. 확정일자를 받지 않을 경우 선순위 근저당 설정등이 있는 경우에는 임대보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있기 때문에 꼭 미리 전입신고와 확정일자를 근처 주민센터 등에 방문하시어 가급적 빨리 받아두시는 것이 좋겠습니다.



(2) 임차권 등기명령, 임대보증금 반환의 소
대부분의 임차인들은 계약이 만료되는 시점에 집주인이 특별한 사정이 없고, 내가 이사를 나가는 날에 새로운 임차인이 유사한 조건으로 이사를 들어오는 경우에는 별 문제 없이 보증금을 받을 수 있을 것 입니다. 집주인 입장에서는 기존의 임차인에게 내어주어야 할 보증금을 새로운 임차인에게 이사들어오는 당일 받을 수 있기 때문에 별다른 분쟁 없이 보증금을 이사나가는 임차인에게 줄 수 있을 것 입니다.

하지만 임대차 계약기간이 종료되었음에도 간혹 집주인이 내어줄 보증금이 없어 법적 갈등을 겪게 되는 경우가 있습니다. 이렇게 보증금을 돌려 받지 못한 경우 임차인은 임대인의 의사와는 관계 없이 임차하고 있는 주택의 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령을 하는 이유는 거주하지 않고 주민등록이 변경 되었더라도 전세보증금 반환에 대한 '대항력'과 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능이 핵심 포인트라고 할 수 있습니다.

혹시 내가 새로 이사 들어갈 주택의 등기사항증명서에 임차권등기명력이 등재되어 있다면 이미 다른 사람에게 대항력과 우선변제권이 있기 때문에 나중에 보증금을 보장 받을 수 없는 상태이기 때문에 이사 들어가시기 전에도 꼭 주의하셔야 하는 사항 입니다. 

아무튼 임차권등기명령을 한 이후에도 집주인이 보증금을 계속해서 내어주지 않는다면 '임대보증금 반환의 소'를 신청해 판결을 받고 나중에 부동산 강제경매를 신청을 하시면 되겠습니다. 보증금에 대한 법정이자도 청구해 받을 수 있기 때문에 계속적으로 끝까지 집주인이 보증금을 요청해도 주지 않는다면 소송을 진행하시는 것도 최후의 방법이 될 수 있겠습니다.



(3) 최우선변제금액
내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때 내가 낸 보증금 중에 가장 먼저 받을 수 있는 금액을 말합니다. 혹시나 내가 임차인으로 살고 있는 기간 중에 집주인의 개인적인 사정으로 집이 경매에 넘어가는 경우가 간혹 있습니다. 집이 경매에 넘어간다는 얘기는 집주인이 돈이 없어 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어간 것이기 때문에 내게 줄 보증금이 없을지도 모른다는 의미 입니다. 최우선 변제금액을 바으려면 이 때 점유, 즉 내가 그 집에 살고 있으면서 살고 있는 그 집이 '전입신고'가 반드시 되어 있어야 하겠습니다. 등기부등본에 경매물건이라고 기재되기 전까지 해야하는데, 가급적이면 무슨일이 생길지 모르니 이사해 들어가서 곧 바로 '확정일자'와 '전입신고'를 해두시는 것이 좋겠습니다. 최우선 변제금액은 지역마다 차이가 있으며 아래의 표를 확인하시면 되겠습니다.

 

 

이사나갈 때 집주인에게 언제까지 얘기해주어야 하나요?

집주인이든, 임차인이든 모두에게 계약종료 전에 이사를 나가거나 새로운 임차인을 받을 시간이 필요 합니다. 집주인의 경우에는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 알려야 하며, 임차인의 경우는 현행법 상 1개월까지 갱신 거절 통지를 집주인에게 할 수 있도록 되어 있습니다. 하지만 2개월 전까지 계약갱신 거부를 해야 하는 것으로 법이 개정된다고 합니다. 그렇기 때문에 현행 법상 임대차계약종료 1개월 전까지 갱신거절통지를 하지 않을 경우 묵시적으로 계약갱신 되는 것으로 간주하기 때문에, 이사를 나갈 계획에 있으신 경우 미리미리 사전에 집주인에게 이사 나갈 것임을 통지하는 것이 좋겠습니다.

 

오늘은 주택임대차보호법 중 많은 분들이 궁금해하실 내용에 대해서만 요약을 해보았습니다. 이 외에도 임대인과 임차인 사이에는 수많은 법적분쟁이 있어 사무실에도 문의 주시는 분들이 많으십니다. 많은 임대인과 임차인들께서 주택임대차보호법이 임차인을 보호하는 범위 등을 잘 숙지하시고 임대차 계약이 종료되면 집주인과 임차인이 아름다운 이별을 할 수 있었으면 좋겠습니다.

 

2020/07/11 - [머리쏙 법률] - 대한법률구조공단 말고도 무료법률상담 쉽게 받는 방법

대한법률구조공단 말고도 무료법률상담 쉽게 받는 방법

2020/07/09 - [머리쏙 법률] - 대법원나의사건검색 초간단 사용법!

대법원나의사건검색 초간단 사용법!

2020/03/26 - [머리쏙 법률] - 월세미납 시 명도소송 하세요

월세미납 시 명도소송 하세요

2020/03/24 - [머리쏙 법률] - 부동산 계약금 반환이 가능 합니다?

부동산 계약금 반환이 가능 합니다?